Wspólnoty mieszkaniowe – obowiązki | CleanMaster Śląsk

lis 14, 2025

Obowiązki wspólnot mieszkaniowych

Spis treści:

1. Co to jest wspólnota mieszkaniowa – definicja prawna

Podstawą prawną działania wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl). Zgodnie z art. 6 tej ustawy:

ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową; wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

To oznacza, że:

  • członkami wspólnoty są wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości (mieszkalnych i użytkowych),
  • wspólnota nie ma osobowości prawnej, ale ma tzw. zdolność prawną – może zawierać umowy, pozywać i być pozywana, mieć NIP, REGON, konto bankowe itp.
  • przedmiotem jej działania jest nieruchomość wspólna (klatki, dach, elewacje, chodniki, instalacje, teren wokół budynku itd. – wszystko, co nie służy wyłącznie do korzystania z jednego lokalu).

2. Skąd się wzięły wspólnoty mieszkaniowe?

Ustawa o własności lokali weszła w życie 1 stycznia 1995 r. i była odpowiedzią na masową prywatyzację zasobów mieszkaniowych: przechodzenie własności z gmin, zakładów pracy i spółdzielni na osoby fizyczne.

Jej główne cele to m.in.:

  • umożliwienie wyodrębniania własności lokali (osobne księgi wieczyste dla mieszkań),
  • określenie praw i obowiązków właścicieli lokali,
  • uregulowanie zarządu nieruchomością wspólną, czyli właśnie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.

3. Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Kluczowa rzecz: wspólnoty się nie „zakłada” uchwałą czy wpisem do KRS.

  • Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie (ex lege) w chwili, gdy w budynku pojawi się co najmniej dwóch właścicieli lokali – czyli zostanie przeniesiona własność pierwszego wyodrębnionego lokalu na osobę inną niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości.
  • Nie trzeba do tego uchwały właścicieli ani decyzji urzędu – decyduje samo spełnienie przesłanek określonych w ustawie (wyodrębnienie lokalu i sprzedaż / przeniesienie własności).

W praktyce więc „założenie wspólnoty” oznacza raczej:

  • doprowadzenie do wyodrębnienia lokali i zmiany własności,
  • zorganizowanie jej działania: wybór zarządu, podpisanie umowy z zarządcą, uchwalenie zaliczek, regulaminu itd.

4. Mała i duża wspólnota mieszkaniowa – jak działają?

Ustawa rozróżnia dziś małe i duże wspólnoty mieszkaniowe.

4.1. Mała wspólnota mieszkaniowa (do 3 lokali)

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali:

jeżeli liczba lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Co z tego wynika?

  • decyzje dotyczące ważniejszych spraw (np. sprzedaż części wspólnej) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli – art. 199 Kodeksu cywilnego,
  • decyzje zwykłego zarządu (np. wybór firmy sprzątającej) – większości udziałów, a w razie sporu można iść do sądu (art. 201 i nast. KC),
  • współwłaściciele wspólnie ponoszą koszty utrzymania rzeczy wspólnej proporcjonalnie do udziałów (art. 207 KC).

4.2. Duża wspólnota mieszkaniowa (4 i więcej lokali)

Jeśli lokali jest więcej niż 3, wspólnota staje się tzw. dużą wspólnotą – wtedy w pełni stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

W dużej wspólnocie:

  • właściciele uchwalają regulamin i roczny plan gospodarczy,
  • powołuje się zarząd wspólnoty lub powierza zarząd profesjonalnemu zarządcy (np. firmie administrującej nieruchomościami), art. 18–21 uwl,
  • decyzje zapadają w formie uchwał – co do zasady większością głosów liczonych udziałami w nieruchomości wspólnej.

5. Kluczowe obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Obowiązki wspólnoty wynikają z kilku aktów prawnych, głównie:

  • ustawy o własności lokali – m.in. obowiązek utrzymywania nieruchomości wspólnej i ponoszenia kosztów w odpowiednich częściach,
  • Kodeksu cywilnego – w zakresie współwłasności i odpowiedzialności za rzecz wspólną,
  • ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach – obowiązki dotyczące czystości, odpadów i chodników,
  • Prawa budowlanego – obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu, w tym odśnieżania dachów i usuwania sopli (art. 61).

W praktyce przekłada się to na konkretne, codzienne zadania, m.in.:

  1. utrzymanie terenów zielonych,
  2. odśnieżanie i usuwanie zagrożeń zimowych,
  3. sprzątanie części wspólnych (klatek schodowych, piwnic, wind),
  4. mycie okien i powierzchni szklanych w częściach wspólnych,
  5. zapewnienie wywozu odpadów,
  6. bieżące naprawy i przeglądy techniczne.

Poniżej – szczegółowo o kluczowych obszarach, z naciskiem na to, jak praktycznie zorganizować je we wspólnocie i dlaczego warto współpracować z profesjonalną firmą sprzątającą, taką jak E-CleanMaster.

6. Utrzymanie terenów zielonych we wspólnocie mieszkaniowej

6.1. Podstawa prawna

Z punktu widzenia prawa:

  • nieruchomość wspólną stanowią m.in. urządzone tereny wokół budynku – trawniki, skwery, place zabaw, jeśli nie służą wyłącznie jednemu lokalowi,
  • wspólnota ma obowiązek tak zarządzać nieruchomością, aby zapewnić jej właściwe utrzymanie, a koszty ponoszone są proporcjonalnie do udziałów właścicieli (art. 12 ust. 2 uwl oraz odpowiednio art. 207 KC).

W praktyce oznacza to m.in.:

  • koszenie trawników, przycinanie żywopłotów, drzew i krzewów,
  • nasadzenia i ich pielęgnację,
  • usuwanie liści, śmieci, suchych gałęzi,
  • dbanie o małą architekturę: ławki, kosze, piaskownice, placyki rekreacyjne.

6.2. Dlaczego profesjonalne utrzymanie zieleni jest tak ważne?

Dobrze utrzymana zieleń:

  • podnosi wartość rynkową lokali,
  • ogranicza ryzyka (np. połamane gałęzie, śliskie ścieżki pokryte liśćmi),
  • poprawia komfort życia mieszkańców i wizerunek wspólnoty.

6.3. Utrzymanie terenów zielonych – współpraca z E-CleanMaster

E-CleanMaster (Clean Master z Zabrza) specjalizuje się m.in. w utrzymaniu terenów zielonych dla wspólnot, gmin i firm.

Na stronie:
➡️ Utrzymanie terenów zielonych – Clean Master
znajdziesz szczegółową ofertę pielęgnacji terenów zielonych dla wspólnot mieszkaniowych na Śląsku.

Firma może przejąć na siebie:

  • koszenie trawników wg harmonogramu,
  • przycinanie drzew i krzewów,
  • sezonowe prace (grabienie liści, przygotowanie zieleni do zimy, nasadzenia wiosenne),
  • utrzymanie porządku na placach zabaw i ciągach pieszych.
Obowiązki wspólnot mieszkaniowych Zabrze
Obowiązki wspólnot mieszkaniowych Zabrze

Kontakt w sprawie utrzymania terenów zielonych dla wspólnot mieszkaniowych:

7. Odśnieżanie i zimowe obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

7.1. Obowiązki wspólnoty w świetle przepisów

Zimą wspólnota wchodzi w reżim kilku bardzo konkretnych przepisów:

  1. Prawo budowlane – art. 61
    Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w razie m.in. intensywnych opadów atmosferycznych – w praktyce obejmuje to odśnieżanie dachów i usuwanie sopli, brył lodu itp.
  2. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach – art. 5
    Właściciele nieruchomości (w tym wspólnoty) muszą zapewnić uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości – za niewykonanie tych obowiązków grozi odpowiedzialność wykroczeniowa.

Jeżeli wspólnota zlekceważy odśnieżanie:

  • może odpowiadać cywilnie za wypadki (np. przewrócenie się pieszego, uszkodzenie samochodu),
  • mogą zostać nałożone kary administracyjne i mandaty,
  • w skrajnych sytuacjach – dochodzi do katastrof budowlanych z odpowiedzialnością karną.

7.2. Odśnieżanie we wspólnocie – praktyczny model

Profesjonalne wspólnoty:

  • zawierają stałą umowę na odśnieżanie z firmą zewnętrzną,
  • mają określony czas reakcji (np. wyjazd ekipy w ciągu X godzin od rozpoczęcia opadów lub osiągnięcia określonej warstwy śniegu),
  • zlecają odśnieżanie dachów i usuwanie sopli wyłącznie wyspecjalizowanym ekipom (prace na wysokości, sprzęt, asekuracja).

7.3. Odśnieżanie – dlaczego warto postawić na E-CleanMaster?

Na Śląsku jedną z wyspecjalizowanych firm w odśnieżaniu jest Clean Master / E-CleanMaster z Zabrza, oferująca m.in.:

  • odśnieżanie dróg wewnętrznych, parkingów, dojść do klatek,
  • odśnieżanie dachów i świetlików,
  • usuwanie sopli, nawisów śnieżnych i lodowych,
  • działanie w modelu sezonowym (cała zima) z określoną gotowością wyjazdu.

Szczegóły:
➡️ Odśnieżanie, usuwanie sopli – Śląsk, Zabrze, Gliwice, Katowice

E-CleanMaster obsługuje m.in. Zabrze, Gliwice, Bytom, Chorzów, Katowice, Sosnowiec, a także inne miasta aglomeracji.

Kontakt w sprawie odśnieżania dla wspólnot mieszkaniowych:

8. Sprzątanie klatek schodowych i mycie okien we wspólnocie mieszkaniowej

8.1. Obowiązek dbałości o części wspólne

Zgodnie z ustawą o własności lokali, właściciele mają obowiązek utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie oraz ponoszenia kosztów związanych z jej utrzymaniem.

W części wspólnej mieszczą się m.in.:

  • klatki schodowe,
  • korytarze, piwnice, winda,
  • przeszklone wejścia, okna na klatkach, świetliki,
  • pomieszczenia techniczne.

Dodatkowo, na mocy ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, wspólnota musi dbać o ogólną czystość i porządek wokół i wewnątrz nieruchomości.

Praktyczny katalog obowiązków obejmuje m.in.:

  • regularne zamiatanie i mycie posadzek na klatkach,
  • mycie poręczy, drzwi wejściowych, wind,
  • okresowe mycie okien i przeszkleń w częściach wspólnych,
  • usuwanie pajęczyn, kurzu, zabrudzeń po remontach,
  • dezynfekcję np. poręczy i klamek (szczególnie po pandemii COVID-19 wiele wspólnot utrzymało podwyższony standard higieny).

8.2. „Sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk” – co powinna zawierać dobra umowa?

Dobrze skonstruowana umowa na sprzątanie wspólnoty mieszkaniowej powinna wprost określać:

  • częstotliwość prac (np. 2× tygodniowo sprzątanie klatek, 1× w miesiącu mycie drzwi, 2× w roku mycie okien),
  • zakres prac (zamiatanie, mycie, odkurzanie, sprzątanie piwnic, wind, garaży, mycie poręczy, przeszkleń, lamp itp.),
  • standard czystości,
  • godziny wykonywania prac,
  • raportowanie (np. lista obecności, zdjęcia po sprzątaniu kluczowych obszarów).

8.3. Sprzątanie wspólnot mieszkaniowych z E-CleanMaster

E-CleanMaster posiada dedykowaną usługę sprzątania wspólnot mieszkaniowych na Śląsku.

Szczegóły oferty:
➡️ Sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk – Clean Master

Zakres typowych usług dla wspólnot:

  • regularne sprzątanie klatek schodowych,
  • mycie okien i przeszkleń w częściach wspólnych,
  • sprzątanie piwnic, wspólnych korytarzy, poddaszy,
  • utrzymanie czystości przy wejściach do budynku,
  • sprzątanie po remontach w częściach wspólnych (wg ustaleń).

E-CleanMaster dysponuje doświadczeniem w obsłudze wspólnot i spółdzielni na terenie całego Śląska, co potwierdza ich profil usług i liczne realizacje w budynkach mieszkalnych.

Kontakt w sprawie sprzątania wspólnot mieszkaniowych i mycia okien:

9. Kiedy i dlaczego warto „założyć” wspólnotę mieszkaniową?

Choć – formalnie – wspólnota powstaje z mocy prawa, w praktyce często mówimy o „założeniu” wspólnoty w trzech sytuacjach:

  1. Nowa inwestycja deweloperska
    Po sprzedaży pierwszego lokalu wspólnota istnieje, ale jej struktury (zarząd, uchwały, regulaminy) trzeba zorganizować.
  2. Przejście ze spółdzielni do wspólnoty
    W budynkach spółdzielczych po wyodrębnieniu większości lokali właściciele decydują się często na wyodrębnienie wspólnoty, aby samodzielnie decydować o wydatkach i standardzie utrzymania nieruchomości.
  3. Mała wspólnota porządkuje zasady zarządzania
    Nawet jeśli według przepisów mamy „małą wspólnotę”, właściciele często zawierają umowę określającą sposób zarządu i zlecają obsługę zarządcy oraz firmie sprzątającej.

Dlaczego to się opłaca?

  • Przejrzystość finansowa – jasne zaliczki, rozliczenia, fundusz remontowy,
  • Lepszy standard utrzymania – można wprost wpisać w plan prac np. regularne sprzątanie klatek, mycie okien, pielęgnację zieleni, odśnieżanie,
  • Większa kontrola właścicieli – sami wybierają zarząd, zarządcę oraz firmy sprzątające (takie jak E-CleanMaster),
  • Bezpieczeństwo prawne – realizacja obowiązków wynikających z ustaw (czystość, odśnieżanie, bezpieczeństwo użytkowania obiektu) minimalizuje ryzyko roszczeń i kar.

10. Podsumowanie – dlaczego warto związać obsługę wspólnoty z CleanMaster?

Obowiązki wspólnot mieszkaniowych
Obowiązki wspólnot mieszkaniowych

Z punktu widzenia zarządu czy administratora wspólnoty mieszkaniowej na Śląsku najwygodniejszy i najbezpieczniejszy model to:

  • jasne uregulowanie zasad funkcjonowania wspólnoty (uchwały, regulaminy, plan gospodarczy),
  • zawarcie stałej umowy z jednym, sprawdzonym partnerem w zakresie:
    • utrzymania terenów zielonych,
    • odśnieżania i usuwania sopli,
    • sprzątania części wspólnych i mycia okien,
    • ewentualnie także sprzątania pomieszczeń technicznych, garaży itp.

E-CleanMaster (Clean Master z Zabrza) oferuje dokładnie taki, kompleksowy pakiet usług dla wspólnot mieszkaniowych na terenie całego Śląska: od utrzymania zieleni, przez odśnieżanie, po sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk.

👉 Strona główna: https://www.e-cleanmaster.pl/

👉 Kluczowe podstrony dla wspólnot mieszkaniowych:

📞 Bezpośredni kontakt dla zarządów i administratorów wspólnot mieszkaniowych:

  • tel. 502 854 444

Przykładowe zapytanie ofertowe

Temat: Zapytanie ofertowe – sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk – E-CleanMaster

Treść zapytania ofertowego (mail / pismo)

Szanowni Państwo,

w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej [nazwa / adres] zwracam się z prośbą o przedstawienie oferty na sprzątanie wspólnoty mieszkaniowej oraz kompleksowe utrzymanie porządku na terenie nieruchomości, zlokalizowanej w województwie śląskim.

Chcielibyśmy nawiązać współpracę z doświadczoną firmą specjalizującą się w usługach sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk – E-CleanMaster, która zapewni stały, wysoki standard czystości i dbałości o części wspólne naszego budynku.

1. Informacje o nieruchomości

  • Lokalizacja: [miasto, ulica, numer], woj. śląskie
  • Liczba klatek schodowych: [liczba]
  • Liczba kondygnacji: [liczba]
  • Szacunkowa liczba lokali (mieszkalnych + użytkowych): [liczba]
  • Dodatkowe elementy części wspólnych:
    • korytarze piwniczne: [tak/nie, przybliżona powierzchnia]
    • winda / windy: [tak/nie, liczba]
    • garaż podziemny / miejsca postojowe: [tak/nie, szacunkowa powierzchnia]
    • wejścia zewnętrzne, przeszklone wiatrołapy, itp.

2. Zakres oczekiwanych usług – sprzątanie wspólnoty mieszkaniowej

Interesuje nas stała obsługa w zakresie:

  1. Sprzątanie klatek schodowych i części wspólnych
    • zamiatanie i mycie podłóg na klatkach schodowych,
    • mycie i dezynfekcja poręczy, balustrad, klamek, domofonów,
    • czyszczenie drzwi wejściowych i skrzynek pocztowych,
    • utrzymanie czystości w windach (ściany, lustra, podłogi),
    • usuwanie widocznych zabrudzeń na ścianach i listwach przypodłogowych (w miarę możliwości bieżącej).
  2. Mycie okien i powierzchni szklanych w częściach wspólnych
    • okresowe mycie okien na klatkach schodowych,
    • mycie przeszklonych drzwi wejściowych i wiatrołapów,
    • ewentualne mycie świetlików / innych przeszkleń wewnętrznych.
  3. Utrzymanie czystości w piwnicach, korytarzach technicznych i garażach (jeśli dotyczy)
    • zamiatanie i mycie ciągów komunikacyjnych,
    • usuwanie pajęczyn, luźnych zanieczyszczeń, kurzu,
    • okresowe sprzątanie pomieszczeń technicznych (wg ustaleń).

Chcielibyśmy, aby oferta obejmowała przynajmniej 2–3 warianty częstotliwości sprzątania (np. 1× tygodniowo, 2× tygodniowo, 3× tygodniowo), z wyszczególnieniem zakresu prac dla każdego wariantu.

3. Utrzymanie terenów zewnętrznych i zieleni

W zakresie terenów zewnętrznych prosimy o ujęcie w ofercie:

  1. Utrzymanie porządku na zewnątrz budynku
    • zamiatanie chodników i dojść do klatek,
    • opróżnianie i ewentualna wymiana worków w koszach na śmieci,
    • usuwanie liści, śmieci, drobnych zanieczyszczeń z terenu wokół budynku.
  2. Utrzymanie terenów zielonych
    • regularne koszenie trawników,
    • przycinanie krzewów / żywopłotów,
    • pielęgnacja nasadzeń, podlewanie (jeśli możliwe),
    • sezonowe prace porządkowe (grabienie liści jesienią, przygotowanie terenów zielonych do zimy i wiosny).

Prosimy o zaprezentowanie propozycji rocznego harmonogramu prac pielęgnacyjnych oraz przybliżonych kosztów miesięcznych lub sezonowych.

4. Odśnieżanie i zimowe utrzymanie terenu

Zależy nam również na ofercie dotyczącej zimowego utrzymania nieruchomości, obejmującej:

  • odśnieżanie chodników i dojść do klatek schodowych,
  • posypywanie powierzchni piaskiem / solą w celu zapobiegania oblodzeniu,
  • możliwość organizacji odśnieżania parkingu / dróg wewnętrznych (jeśli dotyczy),
  • usuwanie sopli i nawisów śnieżnych z dachu oraz elementów elewacji – zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Prosimy o przedstawienie warunków współpracy w formie:

  • stałej umowy sezonowej (cały okres zimowy),
  • z określonym czasem reakcji po rozpoczęciu opadów lub zgłoszeniu konieczności interwencji.

5. Oczekiwania organizacyjne i formalne

Prosimy o uwzględnienie w ofercie następujących informacji:

  1. Opis doświadczenia firmy w obszarze
    sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk – E-CleanMaster
    (referencje, liczba obsługiwanych wspólnot, obszar działania).
  2. Informacje o:
    • sposobie nadzoru nad personelem sprzątającym,
    • stosowanych środkach czystości i sprzęcie,
    • standardzie raportowania (np. karty serwisowe, podpisy po wykonaniu usługi, dokumentacja fotograficzna wybranych prac).
  3. Propozycja długości umowy (np. 12 miesięcy z możliwością przedłużenia) oraz warunki wypowiedzenia.
  4. Informacja o możliwości wykonania:
    • sprzątania jednorazowego / interwencyjnego (np. po remoncie),
    • dodatkowych usług na wezwanie wspólnoty (za odrębnym wynagrodzeniem).

6. Forma przedstawienia oferty i kontakt

Prosimy o przygotowanie oferty w formie:

  • zestawienia kosztów miesięcznych (lub za jedno sprzątanie) dla różnych wariantów częstotliwości usług,
  • z wyraźnym wskazaniem, jakie prace są wykonywane w każdym wariancie,
  • wraz z informacją o ewentualnych rabatach przy dłuższej współpracy.

Ofertę prosimy przesłać na adres e-mail: [adres wspólnoty / zarządcy]
lub listownie na adres:
[adres korespondencyjny wspólnoty / zarządcy].

Zależy nam na nawiązaniu stałej współpracy z rzetelnym partnerem w zakresie
sprzątanie wspólnot mieszkaniowych Śląsk – E-CleanMaster,
dlatego chętnie rozważymy również propozycje dodatkowych rozwiązań podnoszących standard utrzymania nieruchomości.

Z poważaniem,
[imię i nazwisko]
[funkcja – np. Członek Zarządu Wspólnoty / Administrator]
[telefon kontaktowy]

Oceń post
Zadzwoń Teraz ! Szybki Kontakt